Muchas familias se preguntan si conviene seguir alquilando o intentar acceder a un credito hipotecario. La vuelta de los prestamos ajustados por UVA volvio a poner el tema en debate, en un contexto de alquileres altos y una situacion macroeconomica que sigue siendo incierta.
En la Ciudad de Buenos Aires, el precio promedio de un departamento de tres ambientes se situa alrededor de USD 130.000, segun las principales inmobiliarias. Quienes consideran financiar una compra deben evaluar las condiciones de las nuevas lineas de credito que ofrecieron varios bancos tras anos de inactividad en este segmento.
El regreso de los prestamos hipotecarios
Entidades como el Banco Nacion, el Ciudad, el Santander, el BBVA y el Hipotecario relanzaron lineas de credito ajustadas por UVA. En la mayoria de los casos el prestamo puede cubrir hasta el 80% del valor de la propiedad y ofrecer plazos de hasta 30 anos. Las tasas nominales anuales varian segun la entidad, el perfil del solicitante y la relacion cuota-ingreso.
Por ejemplo, un credito equivalente a USD 100.000 en pesos a 20 anos puede implicar hoy una cuota inicial cercana a $500.000 mensuales, aunque ese monto se actualiza segun la inflacion. Las cuotas ajustables por UVA se recalculan en funcion de la variacion del Indice de Precios al Consumidor (IPC), por lo que los pagos pueden subir si la inflacion se mantiene elevada.
Segun el sector financiero, a diferencia de anteriores versiones, los nuevos creditos UVA incorporan topes a la actualizacion de las cuotas. En algunos casos, como en el Banco Nacion, la diferencia entre el aumento de los ingresos y el de la cuota no puede superar el 10%; si la brecha se amplia, el plazo del prestamo se extiende automaticamente.
Mientras tanto, el alquiler promedio de un departamento de tres ambientes en CABA ronda los $650.000 mensuales, segun reportes de Zonaprop. La nueva Ley de Alquileres permite actualizaciones periodicas pactadas entre las partes y basadas en distintos indices, lo que anade revisiones trimestrales a los contratos.
Comparando la cuota inicial de un credito UVA con el valor del alquiler, la diferencia suele ser reducida. En algunos casos la cuota hipotecaria puede resultar inferior al alquiler, aunque implica mayor exposicion a la inflacion. Quien alquila evita endeudarse, pero asume la incertidumbre de los ajustes y la menor estabilidad a largo plazo.
Un analisis de Reporte Inmobiliario indica que, para una vivienda valuada en USD 130.000, la cuota inicial del credito representa aproximadamente el 75% del alquiler equivalente. Con el tiempo esa relacion puede invertirse segun la evolucion de precios y salarios.
Los problemas que persisten
Aunque los prestamos hipotecarios volvieron, el acceso sigue siendo limitado. La relacion entre ingresos familiares y el precio de las propiedades es una barrera importante: se estima que se requieren ingresos superiores a $1.500.000 mensuales para calificar a un credito promedio, lo que deja fuera a buena parte de los trabajadores formales.
La falta de previsibilidad macroeconomica dificulta la planificacion a largo plazo. No solo la inflacion, sino la incertidumbre sobre los ingresos futuros y el tipo de cambio afectan la decision de endeudarse; esa volatilidad lleva a muchos potenciales compradores a postergar decisiones hasta contar con un entorno mas estable.
En paralelo, la oferta de viviendas usadas se mantiene alta: muchos propietarios buscan vender ante la caida sostenida de los precios en dolares en los ultimos anos. El valor promedio del metro cuadrado en CABA esta en torno a USD 2.100, con diferencias significativas entre barrios.
En el mercado de alquileres persiste una fuerte demanda y una oferta reducida. La derogacion de la ley anterior y la posibilidad de acuerdos entre partes reconfiguraron el mercado, pero los precios siguen distanciados del poder adquisitivo promedio.
Los analistas coinciden en que la conveniencia entre alquilar o tomar un credito hipotecario depende del horizonte temporal y de la capacidad de ahorro. Si la inflacion se estabiliza y los ingresos acompanan, el credito puede ser una opcion viable para sectores medios; en contextos de alta volatilidad, en cambio, una cuota ajustable puede volverse dificil de sostener.
