El mercado de oficinas en Argentina afronta la necesidad de reconvertirse. Hasta ahora el foco estuvo en la ampliación de oferta en términos de ladrillo y hormigón, pero las proyecciones hacia 2028 indican que la superficie prevista será insuficiente para una demanda cada vez más selectiva, que privilegia calidad y servicios. En 2025 la absorción neta fue la más alta de la década y la vacancia en el segmento alta gama continúa disminuyendo, impulsada por el fenómeno de flight to quality.
Los datos del primer trimestre de 2026 confirman esta tendencia: la absorción neta del mercado Clase A en Buenos Aires fue de 19.405 m2 y la tasa de vacancia se redujo a 14,9% tras varios trimestres de descenso (un año atrás era 16,5%). La disponibilidad total ascendió a 340.044 m2 sobre un inventario de 2.283.838 m2, mientras que la incorporación de nueva superficie en el trimestre fue de apenas 3.850 m2.
Frente a este escenario, el eje pasa de construir a reconvertir. Existe una sobreoferta de activos Clase B y una escasez de producto Premium, lo que genera una oportunidad económica mediante la modernización y el reposicionamiento de inmuebles.
La absorción neta del mercado Clase A en Buenos Aires fue de 19.405 m2, y la tasa de vacancia bajó a 14,9% tras varios trimestres consecutivos de descenso.
Un ejemplo destacado son la Torre Pirelli, en el Microcentro porteño, y la Torre ProUrban —el conocido “Rulero” de Libertador—. Mediante la incorporación de tecnología, el rediseño de plantas y la mejora de estándares operativos, ambos edificios se reposicionaron en el segmento A y pudieron captar rentas superiores. Esa transformación fue integral y gestionada profesionalmente, no se limitó a intervenciones superficiales.
Dinámica del mercado: absorción, vacancia y oportunidades
La segmentación del mercado refleja el nuevo panorama. Submercados con alta calidad edilicia, como Puerto Madero (8,2% de vacancia), Polo Saavedra (5,3%) y Corredor Libertador GBA (9,8%), muestran vacancias muy por debajo del promedio urbano, mientras que áreas como Microcentro (25,0%) y Corredor Panamericana (23,9%) concentran la mayor superficie desocupada. Esta disparidad responde a la diferencia entre activos que han elevado su propuesta de valor y aquellos que se mantienen en el estándar tradicional.
Estrategias de reconversión: casos y tendencias
La infraestructura es la base, pero alcanzar la categoría Premium exige una transformación operativa. Convertir un activo Clase B en A o A+ depende en gran medida de elevar el nivel de servicio hasta equipararlo con la calidad constructiva. Las empresas, que compiten por atraer y retener talento, buscan oficinas donde el bienestar, la experiencia y los servicios sean componentes centrales.
Hoy los edificios de oficinas deben reforzar tanto su propuesta “blanda” —experiencia, servicios, bienestar— como la “dura” —infraestructura, prestaciones, seguridad—. Además, suele subestimarse un tercer componente: el equipo humano que opera el edificio a diario. Un proyecto triple A promete eficiencia, confort y soluciones; para sostenerlo, el personal deja de ser solo seguridad o limpieza y actúa como anfitrión de una experiencia de hospitalidad.
El valor del gerenciamiento profesional
El gerenciamiento profesional trasciende lo administrativo y se convierte en una herramienta estratégica. No se limita a la gestión de expensas: protege la integridad de la propuesta de valor y articula la relación entre arquitectura y servicio de alta gama. La calidad del gerenciamiento es determinante para evitar una depreciación acelerada de los activos frente a su amortización contable.
En los próximos años, el mercado de oficinas en Buenos Aires enfrentará una demanda más exigente y creciente, mientras que la cartera de nuevos desarrollos no estará operativa antes de 2028.
El autor es cofundador y CEO de Waves
