La Encuesta Inquilina 2025, realizada por la Universidad Nacional de San Martín, muestra un empeoramiento de las condiciones de alquiler en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA): predominan contratos de menor duración y ajustes de precio más frecuentes en comparación con años anteriores.
Los contratos se concentran principalmente en plazos de dos años: el 47% de los hogares inquilinos declaró tener ese tipo de contrato, mientras que solo el 18% dispone de acuerdos a tres años, en su mayoría firmados antes de la derogación de la Ley de Alquileres. Un 17% tiene contratos de un año o menos y otro 17% informó no contar con un plazo total definido. Esto representa un cambio respecto de períodos previos, cuando los contratos de tres años eran más habituales.
El informe señala que la tendencia hacia contratos de dos años y actualizaciones más frecuentes se acentuó tras la derogación de la Ley 27.551 a fines de 2023: entre los contratos firmados bajo esa norma el 42% duraba tres años, mientras que entre los celebrados después predominan los de dos años, que alcanzan el 56%.
Además, la reducción de la duración de los contratos va acompañada de una mayor frecuencia de ajustes. El 48% de los hogares inquilinos del AMBA afronta aumentos trimestrales; otro 21% tiene revisiones semestrales y el 15% ajustes cada cuatro meses. En conjunto, casi nueve de cada diez hogares experimentan incrementos de precio más de una vez al año, un nivel superior al de relevamientos anteriores.
El estudio indica que en 2022 el 60% de los hogares tenía aumentos más de una vez al año, porcentaje que subió al 77% en 2024 y se acercó al 90% en 2025. En particular, se consolida la práctica de ajustes trimestrales, que afecta a casi la mitad de los inquilinos.
Cómo se actualizan los alquileres
Respecto de los mecanismos de actualización, la mayoría de los contratos se ajusta con índices oficiales: el 34% por el Índice de Contratos de Locación (ICL) y el 33% por el Índice de Precios al Consumidor (IPC). Un 15% no tiene índice definido y otro 12% utiliza criterios distintos. El pago en dólares es minoritario: solo el 3% de los hogares declaró abonar en esa moneda.
Las inmobiliarias intervienen en el 45% de las relaciones de alquiler relevadas. Cuando hay intermediación, las condiciones son más homogéneas: el 68% de esos contratos dura dos años, el 54% presenta aumentos trimestrales y el 99% cuenta con contrato por escrito.
No obstante, en el 80% de los casos con intervención inmobiliaria los honorarios son cobrados al inquilino. En la Ciudad de Buenos Aires esta práctica se registra en el 61% de los alquileres intermediados, aunque la normativa vigente establece que la comisión debe afrontar el propietario. El informe señala que esto implica una carga inicial significativa al ingresar a una vivienda.
En los alquileres sin intermediación, las condiciones son más diversas: el 43% de los hogares alquila a un propietario directo desconocido y el 10% a propietarios con algún vínculo previo. En estos casos es más frecuente la ausencia de contratos escritos: el 39% de quienes alquilan a dueños directos no cuenta con un contrato formal.
Mayor presión del alquiler
La degradación de las condiciones contractuales ocurre en un contexto de creciente presión del alquiler sobre los ingresos. Entre 2024 y 2025, la proporción de hogares que destina más de la mitad de sus ingresos al alquiler pasó del 38% al 57%. En sentido contrario, los que destinaron menos de un tercio de sus ingresos cayó del 33% al 21%, alejándose de la recomendación internacional de no superar ese umbral.
A pesar de la presión, el 93% de los hogares inquilinos declaró estar al día con el pago del alquiler. Sin embargo, el 29% se endeudó en el último año y, entre quienes pidieron préstamos, el 77% lo hizo para pagar el alquiler. Solo el 14% logró ahorrar en el mes previo a la encuesta.
La inestabilidad también se manifiesta en la movilidad residencial: el 70% de los hogares se mudó al menos una vez en los últimos cinco años y el 17% lo hizo tres veces o más. Entre quienes cambiaron de vivienda, el 22% lo hizo por no poder afrontar el precio del alquiler o su renovación, y el 18% por la negativa del propietario a renovar el contrato.
El estudio concluye que las condiciones de alquiler en el AMBA se caracterizan por contratos más cortos, aumentos más frecuentes y una mayor incertidumbre para los hogares inquilinos.
