Tras un año de fuerte crecimiento real, el saldo total de créditos hipotecarios para hogares empezó a desacelerarse desde noviembre pasado. El Gobierno redujo las tasas de interés en los últimos meses para reactivar el financiamiento al sector privado, pero esa baja aún no se traslada de forma clara al mercado de la vivienda.
Entre octubre de 2024 y octubre de 2025, el avance promedio mensual de los créditos, descontada la inflación, fue del 3,7%. Desde entonces la dinámica se moderó y en febrero alcanzó apenas 0,9%. En la misma línea, el Banco Central (BCRA) informó que en abril el promedio mensual de préstamos hipotecarios al sector privado no financiero creció solo 0,7%.
La consultora Empiria señaló que en abril se desembolsaron u$s122 millones, muy por debajo de los u$s280 millones registrados en abril de 2025. Ese monto también resultó 80% inferior al de abril de 2018 y fue el más bajo desde octubre de 2024.
El deterioro de los ingresos reales no favorece la demanda de nuevos créditos
“El rebote de la inflación en los últimos meses, y sobre todo en los últimos cuatro, provocó una retracción de la demanda ante el riesgo de aumento de las cuotas y del valor del préstamo medido en dólares”, explicó Guillermo Barbero, socio de First Capital Group.
El repunte de la inflación no se acompañó de mejoras equivalentes en los salarios. Datos recientes de la Secretaría de Trabajo muestran una nueva caída real en marzo, lo que indica que los ingresos permanecen en niveles similares a los de principios de 2025, ya bajos en términos históricos.
Las perspectivas para la tasas de interés y los problemas para expandir el crédito desde la oferta
Ese panorama pesa más que la reducción de tasas observada. Por diferencia, el Banco Nación (BNA) ofrece la opción más accesible, con una tasa nominal anual (TNA) equivalente a 6% por encima de la inflación. No obstante, en los últimos meses también se registraron recortes importantes en bancos comerciales: según el relevamiento del economista Andrés Salinas, desde noviembre el ICBC bajó su tasa del 11% al 6,9%, el BBVA del 10,9% al 7,5%, Credicoop del 12,5% al 8% y Macro del 15% al 8,5%, entre los casos más relevantes.
Aunque desde noviembre el Banco Nación concentró casi la totalidad de los préstamos otorgados, el economista de Empiria, Federico González Rouco, señaló que “desde febrero el BBVA empezó a tomar la posta, como claro segundo, aunque lejos del Nación”. Salinas añadió que en abril el BBVA otorgó el 15% del total de créditos de ese mes, mientras que el BNA sigue dominando con alrededor del 80%.
Cabe recordar que durante el año anterior Galicia y Santander fueron actores relevantes; por la volatilidad financiera y cambiaria elevaron sus tasas hasta el 15% y luego las redujeron recientemente al 9,5%.
Sobre la evolución de las tasas, Salinas indicó en diálogo con LB Finanzas que “desde que volvieron a salir los créditos hipotecarios, y hasta hace tres o cuatro meses, las condiciones financieras no dejaron de empeorar”, aunque en los últimos tres meses la situación mostró cierta mejoría. Aun así, no espera volver a ver tasas como las de fines de 2024 e inicios de 2025, cuando la TNA del Nación estaba en 4,5%.
Agregó que a los bancos les resulta difícil fijar una tasa adecuada porque “hoy no tienen referencia para calibrar la incertidumbre de otorgar un préstamo a 30 años”. En ese contexto, las inyecciones de liquidez del Gobierno podrían fortalecer el capital de las entidades y facilitar préstamos a tasas más bajas, aunque para consolidar un mercado hipotecario a largo plazo se necesita estabilidad sostenida.
Además de la demanda contenida por el nivel de salarios, desde la oferta tampoco hay incentivos fuertes para ampliar el financiamiento: los depósitos de los argentinos son relativamente acotados y de corto plazo, por lo que los bancos prefieren ofrecer créditos también limitados y de vencimiento próximo. Por ello, varios especialistas consideran que el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) podría desempeñar un papel clave para impulsar la construcción y el crédito hipotecario.
Crédito hipotecario, ¿sí o no?: Las variables que debe analizar el deudor
La conveniencia de tomar un crédito hoy depende principalmente de la situación personal (trayectoria salarial, patrimonio disponible para vender si la cuota se vuelve onerosa, etc.) y de las expectativas futuras. Es relevante tener en cuenta que la relación entre la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) y el dólar está en su nivel más alto desde que se registran datos: cuando una persona toma un préstamo para comprar una vivienda valuada en dólares, recibe pesos que se convierten en UVAs y se ajustan por inflación, por lo que la dinámica entre UVA y dólar influye directamente en el costo real del crédito.
